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一组财税疑难问题解答

| 2020-07-02

1、高新技术企业的所得税优惠政策,分支机构是否可以享受?
答:高新技术企业的优惠政策是针对法人单位的,分支机构如果取得总机构的认定证明可以与总机构一同享受优惠。

2、国有划拨地对外有偿转让时是否应该先交纳土地出让金?另外,计算土地增值税时是否可以将交纳的土地出让金在取得的收入中扣除来计算增值额?
答:根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第六条计算增值额的扣除项目:
(一)取得土地使用权所支付的金额;根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条条例第六条所列的计算增值额的扣除项目,具体为:
(一)取得土地使用权所支付的金额,是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一法规缴纳的有关费用。因此,转让国有划拨用地补缴的土地出让金属于取得土地使用权所支付的金额,计算土地增值税时允许扣除。

3、供销社转让一房地产,由受让人缴纳土地出让金,但在办理税收手续时,地税部门说因主休不同,受让人缴纳的土地出让金不能作为转让人土地增值税的抵扣项目,为此转让人要缴纳高额的土地增值税。按法律规定,土地要先办理出让才能转让,《城市房地产管理法》为方便起见,第40条又规定由受让人办理出让手续,缴纳土地出让金。如果受让人缴纳土地出让金后又不能作为转让人土地增值税的抵扣项目,使转让人缴纳的土地增值税超常负担。那么,在同一次房地产转让行为中,受让人缴纳的土地出让金可否作为转让人应缴纳的土地增值税的抵扣项目?

答:根据《土地增值税暂行条例》第二条规定:“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人),应当依照本条例缴纳土地增值税。”

根据《土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定,条例第六条所列的计算增值额的扣除项目,具体为:
(一)取得土地使用权所支付的金额,是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用.。因此,受让人缴纳的土地出让金不能作为转让人的扣除项目。

4、我公司向另一房地产公司购买了一块位于城市市区的土地,拟开发为商业地产,并对土地上的建筑物进行了拆除及土地的平整,并委托中介机构进行了规划方案设计、勘查设计等,已支付的部份设计费计入了开发成本,同时因项目进行招商发生了部份费用直接计入了管理费用。后因其他原因,我公司将尚未开工的该地块进行了转让,请问:该转让行为的土地增值税是否可以按开发成本的20%加计扣除,期间费用及利息可否按比例扣除?若认定为直接转让土地,根据相关规定只能扣除取得土地支付的地价款及交纳转让环节的税费。那么我公司已发生的开发成本(规划方案设计、勘查设计、景观绿化养护支出)及相关费用如何扣除?

答:根据《国家税务总局关于印发〈土地增值税宣传提纲〉的通知》(国税函发[1995]110号)文件第六条二款规定:“对取得土地使用权后投入资金,将生地变为熟地转让的,计算其增值额时,允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用,和开发土地所需成本再加计开发成本的20%以及在转让环节缴纳的税金。这样规定,是鼓励投资者将更多的资金投向房地产开发。”因此你公司将生地变为熟地的开发过程中,对开发成本可以加计20%扣除,但期间费用及利息不得扣除。

如你公司实质上属于未进行开发即转让的,则根据第六条一款规定:“对取得土地或房地产使用权后,未进行开发即转让的,计算其增值额时,只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用,以及在转让环节缴纳的税金。这样规定,其目的主要是抑制“炒”买“炒”卖地皮的行为。则相应的相关费用在计算土地增值额时不得作为扣除项目。

5、现有一家房地产公司开发沿街两层商铺 14000平方米,每平方米销售价格6000元,现为提高沿街商铺商业价值,房地产公司于购房客户达成协议,由房地产公司代为沿街商铺统一装饰,收取购房户装饰款5000万元,实际发生装饰成本4300万元,收入5000万元应计缴土地增值税,请问,装饰成本4300万元可否享受土地增值税加计扣除?

答:根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第五条纳税人转让房地产所取得的收入,包括货币收入、实物收入和其他收入。《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第五条条例第二条所称的收入,包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。因此,房地产公司销售房屋建筑物所收取的有关经济利益均要缴纳土地增值税。装饰成本属于开发成本一部分,可以按规定加计扣除。

6、我公司是一家国有房地产开发企业,股东将一块部分开发的土地投资给我公司作为实收资本增加。该地块取得时缴纳的出让金等为1亿元,投资进我公司时按评估值作价5亿元,增值部分当时已按规定缴纳土地增值税。我公司将该开发后进行了销售。请问我公司在计算缴纳土地增值税时,该土地是否可按5亿元作为土地成本计算扣除额?

答:根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号)文件第五条规定:“关于以房地产进行投资或联营的征免税问题,对于以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的,凡所投资、联营的企业从事房地产开发的,或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的,均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]048号)第一条暂免征收土地增值税的规定。”股东已就投资宗地申报缴纳土地增值税,你公司应按评估值5亿元作为取得土地使用权的成本,在计算土地增值税时作为扣除项目处理。

7、房地产开发企业清算时补缴的土地增值税,是否需要加收滞纳金?
答:根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函[2010]220号)规定,纳税人按规定预缴土地增值税后,清算补缴的土地增值税,在主管税务机关规定的期限内补缴的,不加收滞纳金。

8、个人将土地归还政府取得的收入是否缴纳土地增值税?
答:根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定,转让国有土地使用权属于土地增值税的征税对象,而个人将土地使用权归还政府的行为属于转让土地使用权行为,按照规定应缴纳土地增值税。但因城市实施规划、国家建设的需要,而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权,或是由纳税人自行转让原房地产的,则免征土地增值税。

9、企业由于投资者投资未到位而发生的利息支出,能否在企业所得税前扣除?
答:《国家税务总局关于企业投资者投资未到位而发生的利息支出企业所得税前扣除问题的批复》(国税函[2009]312号)规定,根据《企业所得税法实施条例》第二十七条规定,凡企业投资者在规定期限内未缴足其应缴资本额的,该企业对外借款所发生的利息,相当于投资者实缴资本额与在规定期限内应缴资本额的差额应计付的利息,其不属于企业合理的支出,应由企业投资者负担,不得在计算企业应纳税所得额时扣除。

具体计算不得扣除的利息,应以企业一个年度内每一账面实收资本与借款余额保持不变的期间作为一个计算期,每一计算期内不得扣除的借款利息按该期间借款利息发生额乘以该期间企业未缴足的注册资本占借款总额的比例计算,公式为:企业每一计算期不得扣除的借款利息=该期间借款利息额×该期间未缴足注册资本额÷该期间借款额。企业一个年度内不得扣除的借款利息总额为该年度内每一计算期不得扣除的借款利息额之和。

10、房地产开发企业向银行贷款,银行在正常的利息之外另行收取一块“财务顾问费”,这个“财务顾问费”完全是不顾不问的,实际上是贷款的一个附加条件,请问在进行土地增值税清算时是将该“财务顾问费”计入管理费用,还是计入财务费用?

答:根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函[2010]220号)规定:
三、房地产开发费用的扣除问题
(一)财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用,在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。
(二)凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。全部使用自有资金,没有利息支出的,按照以上方法扣除。上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。
(三)房地产开发企业既向金融机构借款,又有其他借款的,其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条(一)、(二)项所述两种办法。
(四)土地增值税清算时,已经计入房地产开发成本的利息支出,应调整至财务费用中计算扣除。

因此,根据以上规定,“财务顾问费”可以计入“财务费用”,但不属于财务费用中的利息支出。

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