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房产税、土地使用税新规明确细节

| 2020-07-02

  财政部、国家税务总局下发的《关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》(财税[2008]152号),对房产税、城镇土地使用税进行了重新调整。对比新旧规定,新规中明确了更多细节。

  按房产原值计征房产税有规定财政部、国家税务总局《关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》(财税地字[1986]第008号)第十五条规定,房产原值是指纳税人按照会计制度规定,在账簿固定资产科目中记载的房屋原价。对纳税人未按会计制度规定记载的,在计征房产税时,应按规定调整房产原值,对房产原值明显不合理的,应重新予以评估。财政部、国家税务总局《关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与规定》(财税地字[1987]3号)进一步明确,房产原值是指纳税人按照会计制度规定,在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。因此,凡按会计制度规定在账簿中记载有房屋原价的,即应以房屋原价按规定减除一定比例后作为房产余值计征房产税。没有记载房屋原价的,按照上述原则,并参照同类房屋,确定房产原值,计征房产税。

  财税[2008]152号文件明确,从2009年1月1日起,对依照房产原值计税的房产,不论是否记载在“固定资产”科目中,均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的,应按规定予以调整或重新评估。财税地字[1986]第008号第十五条同时废止。

  如何界定计入房产原值的房产和附属设备对于房产概念的界定,财税[2008]152号文件并无新规定。可比照的文件有以下几个:财税地字[1987]3号文件中明确规定,房产是以房屋形态表现的财产,房屋是指有屋面和围护结构(有墙或两边有柱),能够遮风避雨,可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。独立于房屋之外的建筑物,如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等,不属于房产。房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。主要有:暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备;各种管线,如蒸气、压缩空气、石油、给水排水等管道及电力、电信、电缆导线;电梯、升降机、过道、晒台等。属于房屋附属设备的水管、下水道、暖气管、煤气管等从最近的探视井或三通管算起。电灯网、照明线从进线盒联接管算起。

  《国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知》(国税发[2005]173号),规定从2006年1月1日开始,为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求,凡以房屋为载体,不可随意移动的附属设备和配套设施,如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等,无论在会计核算中是否单独记账与核算,都应计入房产原值,计征房产税。对于更换房屋附属设备和配套设施的,在将其价值计入房产原值时,可扣减原来相应设备和设施的价值;对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件,更新后不再计入房产原值。

  与此同时,《财政部、国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》(财税[2005]181号)规定,自2006年1月1日起,凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑,包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等,均应当依照有关规定征收房产税。上述具备房屋功能的地下建筑是指有屋面和维护结构,能够遮风避雨,可供人们在其中生产、经营、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。

  名胜古迹内索道公司经营用地征土地使用税财税[2008]152号文件对于索道公司经营用地应否缴纳城镇土地使用税的问题进行了明确,规定公园、名胜古迹内的索道公司经营用地,应按规定缴纳城镇土地使用税。

  房产权属发生变化,纳税义务截止时间明确《关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知》(国税发[2003]89号)只就“关于确定房产税、城镇土地使用税纳税义务发生时间问题”进行了明确,规定购置新建商品房,自房屋交付使用次月起计征房产税和城镇土地使用税;购置存量房,自办理房屋权属转移、变更登记手续,房地产权属登记机关签发房屋权属证书次月起计征房产税和城镇土地使用税;出租、出借房产,自交付出租、出借房产次月起计征房产税和城镇土地使用税;房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房,自房屋使用或交付次月起计征房产税和城镇土地使用税。但对于纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的截止时间问题,却一直未加以规范。

  财税[2008]152号文件明确,纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的,其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。即纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化的次月起才免征相应的房产税、城镇土地使用税。

  提醒注意的是,《财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》(财税[2006]186号)规定,从2007年1月1日起,以出让或转让方式有偿取得土地使用权的,应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税。合同未约定交付土地时间的,由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。国家税务总局《关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知》(国税发[2003]89号)第二条第四款中有关房地产开发企业城镇土地使用税纳税义务发生时间的规定同时废止。

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